租約到期房東不退押金，點交與支付命令程序

租約到期，房客把房子整理好、鑰匙交回去，押金卻遲遲沒入帳，是租屋族常見的困擾。押金爭議通常不是單一法律問題，而是點交舉證、扣抵項目與程序選擇交疊在一起。程序順序如果弄錯，可能先失去證據，再花更多時間補救。以下依時間線，從點交當天、房東可以扣哪些錢，到催告、調解、支付命令與小額訴訟，說明房客可以怎麼走。

點交當天先把返還事實固定下來

租期屆滿後，承租人負有返還租賃物的義務，依《民法》第455條規定，承租人應返還租賃物。房客完成點交，可以作為返還事實的基礎。實務上，押金爭議常卡在「房子到底什麼時候還、還的時候屋況如何」，因此點交當天的紀錄，往往比事後爭論更有用。

點交當天可以依下列步驟進行，重點是把時間、屋況、在場人與物品返還情形留下來：

1. 到場前先核對租約、押金收據或匯款明細，確認押金金額、租期起訖、水電瓦斯分算方式，以及有無約定清潔費或違約金。
2. 逐區拍照錄影，房間、廚房、衛浴、陽台分開拍，開燈與關燈各一張；牆面、地板、設備有既有瑕疵時，靠近特寫。
3. 記錄水電瓦斯度數，拍下度數與帳單畫面，必要時當場與房東核對。
4. 清點鑰匙、磁扣、遙控器數量，歸還時請房東在點交清單簽名並註明日期。
5. 房東拒簽時，全程錄影，並以通訊軟體或存證信函通知已完成點交，留下發送時間與內容。

項目	具體做法	舉證作用
屋況照片與影片	依房間、廚房、衛浴、陽台逐一拍攝，開燈與關燈各一張	還原返還時屋況，回應房東事後主張的損害
水電瓦斯度數	拍下度數與帳單畫面，必要時當場核對	避免日後就未結費用產生爭執
鑰匙返還	列出鑰匙、磁扣、遙控器數量，請房東簽收	證明房客已交還租賃物，降低繼續占用爭議
點交清單	雙方簽名並註明日期；房東拒簽時全程錄影	把點交時間、在場人與屋況固定下來

執業提醒：實務上常見房東在點交後才主張屋損或清潔費，若當天沒有逐區拍照、沒有水電度數與鑰匙返還紀錄，後面就很難還原。證據要留到什麼程度，仍以個案情況與爭執範圍為準。

房東可以扣哪些錢：修繕、清潔、欠租的法律界線

押金是擔保，不是房東可以任意沒收的款項。若房東沒有法律上原因而受有押金利益，房客可以依《民法》第179條不當得利規定請求返還。另一方面，承租人對租賃物有保管義務，《民法》第432條也常成為房東主張修繕或損害扣抵的依據。關鍵是，房東主張扣款時，要能對應租約條款、單據與實際損害，不能只憑一句話。

扣款名目	房東常主張	房客可要求說明與證據	可能的法律依據
欠租	租約期間有月份未付或遲付	對帳紀錄、匯款明細、房租簽收紀錄	租約約定與《民法》租賃規定
水電瓦斯	點交前未結清費用	度數照片、繳費單據、分算方式	租約約定與使用者付費原則
修繕	牆面、地板、設備損壞	修繕單據、施工前後照片、是否為正常使用耗損	《民法》第432條保管義務與契約約定
清潔	退租後屋內不乾淨	點交照片、清潔前後對照、租約有無約定清潔費	契約約定與實際支出證明
違約金	提前終止或未依約通知	終止原因、通知紀錄、違約金是否過高	租約約定與違約金酌減規定

執業提醒：扣抵項目要能對應租約條款、單據與屋況因果。若房東只說「找人來修」、「要清潔」，卻沒有單據或照片，房客可以要求提出明細，再就爭執金額催告或進入調解。實際結果仍以個案證據為準。

從催告到支付命令：不還押金的程序路線

催告是押金返還的第一步。依《民法》第229條，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；未定期限者，經催告後也可能負遲延責任。催告內容要具體，寫明返還金額、期限與匯款帳戶，並保留寄送與收件證明。

若催告後仍未獲置理，接著要判斷程序位置。程序可以依下列順序推進：

1. 整理租約、押金收據或匯款明細、點交照片、對話紀錄，計算房東應返還的押金差額。
2. 以存證信函或通訊軟體催告，具體寫明返還金額、期限與匯款帳戶，並保留寄送與收件證明。
3. 期限屆滿未獲置理時，先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解；若債權明確，也可向法院聲請支付命令。
4. 房東對支付命令聲明異議時，準備改走小額訴訟或簡易訴訟。
5. 取得執行名義後，再聲請強制執行。

支付命令是督促程序。依《民事訴訟法》第508條，債權人對確定金額可以聲請支付命令；債務人收到後，依《民事訴訟法》第516條得在法定期間內聲明異議。房東一異議，支付命令就失效，原聲請視為起訴或聲請調解。若金額與案件類型符合《民事訴訟法》第436條之8所定小額事件，法院可能改走較簡便的小額程序。

程序	適合情況	大致時間與費用	主要風險
存證信函催告	金額尚有協商空間，先留下正式催告紀錄	數日到數週，成本較低	房東可能仍不回應，需再進下一步
鄉鎮市區調解	雙方願意坐下來談，或想先試行調解	視排程而定，通常比訴訟快	調解不成立時仍要回到訴訟或支付命令
支付命令	債權明確、金額確定，有租約與匯款證據	聲請後待法院核發，費用依標的金額	房東可能在法定期間聲明異議，程序轉為訴訟
小額訴訟	金額較小，支付命令被異議或需要法院裁判	程序較簡便，仍要開庭與舉證	證據不足時可能敗訴，且要考慮執行成本
強制執行	已取得確定判決、支付命令確定或調解筆錄	視財產狀況而定	若房東無財產或無薪資，可能執行無著

常見問答

租約到期後，房東說要扣押金清潔費，我可以先不點交嗎？

不建議以不交還房屋對抗扣押金。租期屆滿後，承租人仍有返還租賃物的義務，若繼續占用，可能衍生不當得利或違約金爭議。較妥當做法是完成點交、保留照片與點交紀錄，再就押金差額催告、調解或聲請支付命令。

點交時房東不簽點交單，怎麼辦？

可自行錄影拍照、記錄水電度數、鑰匙返還情形，並以通訊軟體或存證信函通知已完成點交。若房東拒收或拒簽，這些紀錄仍可作為民事舉證素材，重點是讓返還時間與屋況能被還原。

押金不退可以直接聲請支付命令嗎？

若押金返還請求權明確、金額確定，且有租約、匯款紀錄、點交與催告證據，可向法院聲請支付命令。但若房東主張修繕扣抵、欠租或損害賠償，數額有爭執，房東可能在收到支付命令後聲明異議，程序就會轉為訴訟。

支付命令被異議後會怎樣？

房東在法定期間內聲明異議時，支付命令失其效力，債權人原先的聲請視為起訴或聲請調解，法院會依金額與案情改走小額或簡易訴訟。此時要補強點交照片、修繕單據、對話紀錄與催告文件。

押金數萬元，走小額訴訟划算嗎？

若金額符合民事訴訟法所定小額事件範圍，程序較簡便，但仍要考慮裁判費、時間、舉證與執行成本。可先試行調解，若調解不成再評估小額訴訟，並在取得確定判決或支付命令確定後聲請強制執行。

結語：先固定點交證據，再選擇押金返還程序

租約到期押金不退，處理順序會影響結果。先把點交當天的照片、水電度數、鑰匙返還與點交清單留下來，再整理租約、匯款明細與對話紀錄，計算押金差額。接著用存證信函或通訊軟體催告，期限屆滿後再評估調解、支付命令或小額訴訟。程序位置不同，文件與期限也不同，先確認自己在哪一關，再決定要不要委任，通常比急著提告更有效率。

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